Veelgestelde vragen

U bent pas in onderhandeling met de verkopende partij als deze reageert op uw (openings)bod door:

a) Een tegenbod te doen.
b) Expliciet te melden dat u in onderhandeling bent.

U bent dus nog niet in onderhandeling als de verkopende makelaar zegt dat hij uw bod met de verkoper zal bespreken. Indien de verkoper een openingsvoorstel afwijst, dan is de verkoper (nog) niet in onderhandeling en is hij vrij om met een andere partij in onderhandeling te gaan.

Ja, dat mag. Een onderhandeling hoeft namelijk niet tot een verkoop te leiden. Bovendien zal de verkoper waarschijnlijk graag willen weten of er meer belangstelling is. Ook mag er met meerdere geïnteresseerde kopers tegelijkertijd onderhandeld worden. Een NVM-makelaar moet dit wel duidelijk aan alle partijen melden

Vaak zal de verkopende NVM-makelaar belangstellenden mededelen dat er al een bod ligt of dat er onderhandelingen gaande zijn. De NVM-makelaar doet geen mededelingen over de hoogte van de biedingen.

Blijf daarom rond de onderhandelingen goed communiceren met elkaar. Zorg dat u de makelaar op de hoogte houdt van uw stappen en wensen.

Nee. De vraagprijs van een woning is een uitnodiging tot het doen van een bod. Als u de vraagprijs biedt, dan doet u een bod. De verkoper kan dan nog beslissen of hij uw bod wel of niet aanvaardt of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen. Hij kan zelfs besluiten de vraagprijs tijdens de onderhandelingen te verlagen of te verhogen.

Ja, de verkoper kan besluiten de vraagprijs te verhogen of te verlagen. Tijdens een onderhandeling doen partijen vaak over en weer biedingen. Als de potentiële koper een tegenbod doet dat afwijkt van het bod dat de verkopende partij eerder heeft gedaan, dan vervalt daarmee het eerdere bod van de verkopende partij. Dus tijdens het biedingsproces kan de verkoper ineens besluiten om toch zijn tegenbod weer te wijzigen. Daarnaast heeft u als potentiële koper ook het recht tijdens de onderhandelingen uw bod te verlagen.

Ja, dat mag. Eén van de partijen mag de onderhandeling beëindigen. Soms zijn er zo veel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk te bepalen is wie de beste koper is. Op dat moment kan de verkoper – op advies van zijn makelaar – besluiten de biedingsprocedure te wijzigen in bijvoorbeeld een inschrijvingsprocedure.

In deze procedure krijgen alle bieders een gelijke kans om een bod uit te brengen. De makelaar dient uiteraard eerst eventueel eerder gedane toezeggingen of afspraken na te komen, voordat de procedure veranderd wordt.

Als de makelaar aangeeft ‘onder bod’ te zijn, betekent dit dat hij een serieuze gegadigde heeft, welke hij heeft toegezegd transacties met anderen niet te zullen bevorderen. Dit betekent echter niet dat bezichtigingen niet meer door kunnen gaan. De makelaar dient dan wel duidelijk aan te geven dat hij ‘onder bod’ is.

Nee, dit hoeft niet. De verkoper bepaalt samen met de verkopende makelaar met wie hij in onderhandeling gaat. Vraag als koper de verkopende makelaar van te voren naar de verkoopprocedure die gehanteerd wordt om teleurstelling te voorkomen.

Als verkoper en koper het eens zijn over de belangrijkste zaken - onder andere prijs, leveringsdatum, ontbindende voorwaarden en eventuele afspraken over roerende zaken -, dan legt de verkopende NVM-makelaar de afspraken vast in de koopovereenkomst. Pas als beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend, komen er rechten en plichten tussen partijen tot stand (schriftelijkheidsvereiste).

Ontbindende voorwaarden zijn een belangrijk aandachtspunt. Als u deze opgenomen wilt hebben in de koopovereenkomst, dan moet u dit melden tijdens de onderhandelingen bij het uitbrengen van uw bod. Als koper krijgt u niet automatisch een ontbindende voorwaarde. De ontbindende voorwaarde voor het verkrijgen van een financiering is dus niet “standaard”. Het is belangrijk dat de partijen het eens zijn over de aanvullende afspraken en ontbindende voorwaarden, voordat de koopakte wordt opgemaakt. Naast de eerder genoemde punten worden meestal nog enkele aanvullende afspraken in de koopakte opgenomen. Denk bijvoorbeeld aan de “boeteclausule” indien één van beide partijen zijn verplichtingen niet nakomt of een “ouderdomsclausule” om de koper bewust te maken van de ouderdom van de woning en de daarmee gepaard gaande bouweigenschappen en bouwkwaliteit.

De koop komt pas tot stand op het moment dat de koopovereenkomst door beide partijen is ondertekend. Dit vloeit voort uit de Wet Koop onroerende zaak en heet het “schriftelijkheidsvereiste”. Een mondelinge of per e-mail bevestigde afspraak is dus niet voldoende. Om zeker te zijn van de gemaakte afspraken, dient u de koopovereenkomst dus zo snel mogelijk bij de NVM-makelaar te ondertekenen.

Zodra de verkoper en de koper de koopovereenkomst hebben ondertekend en de koper (en eventueel de notaris) een afschrift van de overeenkomst heeft ontvangen, treedt voor de particuliere koper de wettelijke bedenktijd in werking. Binnen deze tijd kunt u als koper alsnog afzien van de koop. Na deze tijd is de koop definitief rond, tenzij de ontbindende voorwaarden van toepassing zijn.

De wettelijk vastgestelde drie dagen bedenktijd houdt in dat u als koper zonder opgaaf van redenen de koop kunt ontbinden. De bedenktijd van drie dagen gaat in zodra een kopie van de getekende koopovereenkomst aan de koper ter hand is gesteld. De bedenktijd kan langer duren dan drie dagen als deze eindigt op een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag. Hiervoor zijn regels opgesteld. De NVM-makelaar kan precies aangeven tot wanneer de bedenktijd loopt.

Veel mensen durven geen woning te kopen voordat hun eigen huis verkocht is en stappen daardoor bij voorbaat niet over naar een andere woning. Wilt u een woning kopen, maar twijfelt u eraan of nu het juiste moment is om dat te doen vanwege bijvoorbeeld het risico op dubbele lasten? Met de no-risk clausule van Vuister Makelaardij loopt u geen risico! De No-Risk clausule is een ontbindende voorwaarde. Deze voorwaarde houdt in dat u de nieuwe woning koopt, maar dat u alleen eigenaar wordt op het moment dat uw eigen woning definitief is verkocht op de in overleg vastgestelde leveringsdatum.

De verkoper dient uiteraard eerst akkoord te gaan met deze ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst. Tijdens de looptijd van de No-Risk clausule doet de koper al het mogelijke om zijn huis te verkopen. De verkoper gaat gedurende die tijd door met de verkoop van het reeds verkochte huis.

Vindt de verkoper een andere koper, die onder gelijke of betere voorwaarden het huis wil kopen, zonder de No-Risk clausule, dan krijgt u als de eerste koper bedenktijd om de koop definitief te maken óf om af te zien van de koopovereenkomst. In het laatste geval verkoopt de verkoper vervolgens het huis aan de tweede koper.

Kortom: Met de No-Risk clausule loopt geen risico op dubbele lasten en kunt zonder twijfel tóch de woning kopen die u op het oog heeft! Wilt u meer weten over de no risk clausule? Neem dan contact met ons op.

Kosten koper (k.k.) betekent dat de koper de kosten voor het kopen van het huis betaalt. Onder de kosten koper vallen de volgende kosten:

• - Overdrachtsbelasting;
• - Notariskosten voor de opmaak van de akte van levering;
• - Kadasterkosten voor inschrijving akte van levering.

Naast deze kosten dient de koper, ook rekening te houden met:

• - Notariskosten voor de opmaak van de hypotheekakte;
• - Kadasterkosten voor inschrijving hypotheekakte;
• - Kosten voor het hypotheekadvies;
• - Taxatiekosten.

Samen is dat tegenwoordig ongeveer 5% kosten die worden gerekend over de koopprijs. Onder de “kosten koper” vallen niet de makelaarskosten. Indien de koper een aankoopmakelaar heeft ingeschakeld, dan komt de courtage voor deze aankoopmakelaar voor rekening van de koper. Deze worden over het algemeen verrekend via de eindafrekening die de notaris opmaakt. De kosten van de verkopende makelaar zijn voor rekening van de verkoper.

Vrij op naam wil zeggen dat de kosten voor het overdragen van de woning voor rekening van de verkoper komen. Hierbij kunt u denken aan de overdrachtsbelasting en notariskosten. De notariskosten voor het vestigen van een hypotheek vallen hier niet onder; die zijn voor rekening van de koper.

Vaak worden nieuwbouwwoningen v.o.n. te koop aangeboden. Informeer vooraf duidelijk welke kosten voor rekening zijn van verkoper en welke voor koper. Zo voorkomt u dat u achteraf voor verrassingen komt te staan.

Courtage wordt ook wel de makelaarsvergoeding genoemd. Het is de vergoeding voor de inspanning tijdens de aan- of verkoop van een huis. De makelaarscourtage bestaat uit een percentage van de verkoopprijs en wordt altijd bij aanvang van de aan- of verkoopopdracht met u afgesproken.

De verkopende makelaar vertegenwoordigt de belangen van de verkoper. Hij zal de verkoper adviseren tijdens het verkoopproces. De verkopende makelaar kan en mag daarom niet tegelijkertijd uw belangen behartigen. Hij zal u op de hoogte stellen van alle feiten die hem over de woning bekend zijn en/of die hem door de verkoper zijn medegedeeld. Dit geldt niet voor de feiten en/of gebreken die duidelijk bekend/zichtbaar zijn voor de koper. U houdt dus een eigen onderzoeksplicht. Als u dus begeleiding en advies wilt tijdens het aankoopproces, dan is het verstandig zelf een aankopende NVM-makelaar in te schakelen.

Om uw woning op internet te plaatsen maken wij een aansprekende aanbiedingstekst van uw woning, wij zorgen onder andere voor een uitgebreide foto-impressie en plattegronden van uw woning. Als al deze zaken compleet zijn en naar uw wens, dan plaatsen wij uw woning op internet. Dit zal gerealiseerd zijn ongeveer 1 tot 2 weken na het maken van de foto-impressie.

Goede foto's zijn ongelooflijk belangrijk bij de presentatie van uw woning, daarom hebben wij gekozen voor een professionele fotograaf. Van uw woning maken wij een complete foto-impressie. Van zowel de buiten- als binnenzij maken wij voldoende foto's om uw woning zo goed mogelijk te presenteren. Ook plaatsen wij van iedere woning een 360 graden foto en een video. Ook hoogtefoto's (bijvoorbeeld met een Drone) behoren tot de mogelijkheden. De combinatie van de foto-impressie, de aanbiedingstekst en de plattegrond(en) zullen ervoor zorgen dat potentiële kopers geïnteresseerd worden om uw woning te komen bezichtigen.

Jazeker! Voor zowel bezichtigingen als waardebepalingen kunt u bij ons terecht van maandag tot en met zaterdag. Ons kantoor is geopend van maandag tot en vrijdag van 09.30 - 17.30 uur, maar op zaterdag en in de avonduren kunt u bij ons terecht op afspraak.